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城市价值2020连载2:城市房地产市场价值排名:六等337城

2022-09-20 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  4月9日,建诚晟业与凤凰网房产正式发布“2020中国城市房地产市场价值研究”成果,得到业内广泛关注。

  本次研究聚焦“城市房地产市场价值”,在覆盖范围、指标选择等方面均有创新,是首个全面覆盖337个地级以上行政区(地市州)的研究成果,并在第四次经济普查的基础上对影响城市房地产价值的多个重要指标进行全面修正。

  本次研究根据城市房地产市场价值评价结果,打破严格的城市地理区域和行政级别,将337个城市分成特级、一级、二级等六个等级;系统梳理高等级城市区域分布情况,梳理出中国城市房地产市场价值地理分界线——齐大线、中国城市房地产市场价值骨架:三圈三横两纵金三角,帮助企业更直观地理解各城市地理位置和城市价值表现,指导其战略布局和具体业务开展。

  从即日起,本号将以连载形式详细发布本次研究相关内容。本文为连载第2篇,聚焦城市价值等级分类(通俗点讲,就是大家最关注的城市“排名”)。

  基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解,建诚晟业构建房地产市场价值评价模型,从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场市场价值进行量化评价。基于评价结果,建诚晟业将中国337个地级以上行政区(覆盖所有直辖市、副省级城市、地级市、自治州、地区、盟)进行了分类,共包括六级,分别为:3个特级城市、10个一级城市、25个二级城市、43个三级城市、79个四级城市、178个五级城市。具体如下:

  表:2020中国城市房地产市场价值等级分类结果——337个城市共分六个等级

  城市房地产市场价值既受城市本身经济、人口等基础条件影响,又会明显受短期政策影响,还会与周边城市形成互动,有相互促进的正面影响,也有资源互争的负面影响,综合决定当地房地产市场发展所处阶段和未来趋势。建诚晟业这一创新性的分类结果,既考虑了城市的中长期价值,又充分考虑了市场的短期波动,对开发企业安排投资和营销计划、金融机构进行项目风险评价均有较强的指导意义。

  本次研究全面考察各城市房地产市场价值水平及其市场特征,将337个城市分成六个不同的等级。将得分接近、市场发展态势类似的城市作为一个群体,有助于企业更准确地把握各类城市房地产市场特点,在实操过程中针对性地制定发展战略。

  本次研究首次按照房地产市场价值分城市等级,打破以往房地产市场因素较少的城市分类方式。传统的城市分类,要么只看行政级别,如直辖市、副省级城市、地级市(包括地区、自治州)、县级市、乡镇;要么看行政级别和经济指标,将城市分为一线、二线、三四线,但到底哪个城市属于三线、四线没有明确说法,还有所谓的新一线线,也只是少数指标的标准,没有形成普遍共识。

  本次研究发现,很多行政级别高、传统上划到二线的中西部省会城市,其房地产市场价值,不如东南沿海经济发达城市,东莞、佛山、珠海、泉州等多个地级市在此次评价中列入二级城市,而且排名位置高于同等级的省会、计划单列市,实现了城市价值相对行政级别的“跃迁”。

  2020中国房地产市场价值高等级城市(包括特级、一级、二级等),主要包括分布在三大都市圈和中西部的区域核心城市。本次研究发现,东北及中西部多个省会城市的房地产市场价值得分相对较低,如长春、太原、哈尔滨、石家庄、兰州、乌鲁木齐等仅列为三级城市,而位于东南沿海的少数发达地级市表现突出,如佛山、珠海、无锡、南通、温州等,城市房地产市场价值等级达到二级,实现了价值等级相比行政级别的“跃迁”。结果显示:2020中国房地产市场价值高等级城市共38个城市,这些城市构成了目前中国房地产市场的绝对主流,对市场未来发展具有很强的前瞻性,将继续成为房地产企业和金融机构的主要关注区域。

  不同等级城市的经济发展水平差异显著,高等级城市在人口、经济总量、收入水平等各项指标上均有明显优势。2019年,3个特级城市和10个一级城市的GDP均值分别为3.35万亿元和1.65万亿元,而二级和三级分别为7719亿元和3772亿元,四级和五级城市分别为2235亿元和999亿元。高等级城市(特级、一级、二级)总数仅38个,相当于全国地级以上城市数量的11.3%,但其GDP总额达45.8万亿元,占全国比重为47.1%。与GDP表现类似,城市等级越高,人口规模越大,当地收入水平、储蓄越高。2019年,特级城市的城镇居民人均可支配收入达69966元,一级和二级城市均超过5万元,而三级至五级城市均值约为3.7万元,约为一二级城市的七成左右,仅相当于特级城市的一半。

  在经济发展水平、人口规模、财富等因素的综合影响下,高等级城市的房地产市场价值更为突出,表现为市场规模更大,房价水平更高。2019年,特级城市的土地出让金和商品房销售额均值为1351亿元和4359亿元,其房价水平均值达45153元/㎡,是一级城市的2.62倍;10个一级城市土地出让金均值达1548亿元,规模甚至超过特级城市,表明其市场供应更加充足、市场可进入性更强,有助于品牌房企进驻,2019年商品房销售额均值达3560亿元,相比特级城市并不逊色;25个二级城市的房价水平为14280元/平米,略低于一级城市(83%),但其土地出让金和商品房销售额均值分别为668亿元和1594亿元,分别仅相当于一级城市的43%和45%,表明其市场体量明显低于一级城市。从占比来看,38个高等级城市的土地出让金和商品房销售额占全国比重分别为58.2%和64.6%,明显高于GDP和人口的占比,与存款余额占比基本持平(60.1%),进一步证明了财富水平在不同等级城市之间更加分化。

  与此类似,随着价值等级的降低,三、四、五级城市房价水平逐级下降,房地产市场规模也明显下降。2019年,四级和五级城市的土地出让金均值分别仅为120亿元和39亿元(30亿元可能仅相当于特级城市一宗土地的总价),商品房销售额的均值分别为324亿元和122亿元,仅相当于一二级城市均值的10%左右。

  房地价水平是决定企业盈利空间和投资拿地决策的关键指标,在地价房价比之外,房价与地价之间的绝对差距是更关键指标。以一级城市为例,2019年10个一级城市的房价均值为17266元/㎡,楼面地价均值为6564元/㎡,处于各级城市的较高水平,虽然地房价比为33%,但房价地价差距达10702元/㎡,给企业提供了较大的盈利空间。特级城市的表现也类似。至于四级、五级城市,虽然地价较低(分别为1555元/㎡和802元/㎡),地房价比分别为18%和14%,明显低于其他城市,但房价水平同样较低,但房价与地价的差距分别仅为5760元/㎡和5197元/㎡。由于各地建设成本差异不大,税费、融资成本等与房价、地价密切相关,广大的四五级城市房价水平低且与地价差距有限,将制约企业盈利空间,这是主流房企很难全面布局更低能级城市的主要原因。

  具体到不同城市,房价与地价的表现分化十分显著。如京沪深同为特级城市,房价水平基本相当,但上海在2019年大量供应安置、租赁等保障性住房用地,拉低楼面地价至1.1万元/㎡,而北京、深圳土地供应量较少,楼面地价均超过2万元/㎡。类似的还有广州、杭州、厦门、南京等一二级城市,其房地产市场吸引力众多全国性房地产企业进驻,地价水平相对较高。在三级城市中,三亚,福州、中山等相对突出,更高的房价水平为其房地产市场提供了较大的盈利空间。

  需要说明的是,在主流房企城市布局策略趋同(一致看好高等级城市)的大背景下,期待找到地价相对房价较低的“价值洼地”并不现实。本次研究在地价房价比的相对大小之外,将房价地价差距引入到指标体系,对各城市房地产市场盈利空间进行了更全面的评价,建议企业积极关注。

  2020中国房地产市场价值特级城市包括上海、北京、深圳3个,打破了传统城市分类一线城市为四个的传统思路,客观反映了深圳近些年发展上的差异。上海、北京已经发展成为全球中心城市,深圳经过近十年的快速发展,特别是在金融、科技的高速发展,再加上经济规模的持续攀升,已经超过广州,脱胎换骨成为华南地区的领头羊,在成为具有全球影响力的城市的路上稳步前行。不管是经济实力、政治地位以及城市所拥有的软实力,这三个城市都毫无疑问处于明显领先的位置。从房地产市场来讲,虽然这三个城市的市场规模不是最大的,但是房价绝对水平、需求旺盛度、市场成熟度都是明显超出其他城市,长期来看具有稳定的价值增长空间。

  2020中国房地产市场价值一级城市共10个,具体包括:重庆、广州、杭州、苏州、成都、武汉、郑州、天津、南京、西安。这些城市在某一区域内具有明显的影响力,成为人口、财富、产业等汇聚的中心,甚至还具有一定的跨区域吸引能力,近年来房地产市场快速成长或稳定在较高水平。

  从房地产市场价值的角度来看,这10个城市虽然得分不及特级城市,但其房地产规模较大、而且大多数城市近年来持续快速增长,市场价值非常突出。其共同特点主要是:(1)区域中心城市,具有较强的人口、财富、产业吸附能力,如GDP普遍超过1万亿,除郑州、西安外,其他城市GDP都在1.4万亿以上,常住人口普遍超过1000万人;(2)房地产市场规模大且稳定,年均商品房成交面积超过2000万平方米,即使市辖区范围也普遍超过1000万平方米;(3)房价水平较高。

  从具体城市来看,10个一级城市可分为两类:一类是快速发展城市,如重庆、杭州、苏州、成都、武汉、西安。第一类城市近年来面临良好发展机遇,如杭州得益于互联网经济发展和G20峰会的召开、西安受益于一带一路等,再加上人才落户政策持续放开,城市的区域中心地位得到进一步强化,经济实力持续增强,对人口的吸引力提高,房地产市场发展速度超出全国平均水平和其他省会城市。过去三年左右的时间,西安、成都等城市常住人口增加超过100万,武汉、成都、西安、南京2019年GDP增速均超过7%,明显超过全国水平。

  2020中国房地产市场价值一级城市中的第二类是市场稳定在较大规模的城市,如广州、郑州、天津。这三个城市虽然近年来房地产市场发展速度不如前一类城市,甚至不如很多其他低等级城市,如郑州、天津近年还出现过下降,但是由于其具有较大的人口基础、经济基础,并且位于交通枢纽,房地产市场规模依然保持在较高水平。这将是这些城市具有长期市场价值的核心动力,也会是更多一级城市未来可能的发展阶段。

  2020中国房地产市场价值二级城市共计25个,具体包括:宁波、青岛、长沙、佛山、无锡、昆明、南通、福州、常州、东莞、厦门、济南、沈阳、珠海、徐州、南昌、泉州、合肥、温州、嘉兴、绍兴、大连、海口、贵阳、南宁。二级城市主要是中东部省会城市、计划单列市或主要经济群中经济实力较强的地级市,位于西部的只有昆明、贵阳、南宁。

  与传统的城市等级划分过多关注城市行政级别或少数经济指标不同,建诚晟业发现,一些行政等级较低的城市在房地产市场领域具有较高的能级或者发展潜力,比如佛山、南通、常州、徐州、嘉兴、绍兴等。这些城市:(1)或位于发达经济区域,与核心城市经济联系紧密,本身具有鲜明的产业特色,城市经济综合实力较强,如佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、东莞等,其中佛山、无锡2019年GDP超过1万亿,甚至高于部分一级城市;或位于人口集中区域的重要交通枢纽,本身具有较强的经济基础,如徐州的常住人口接近900万人。(2)或处于外贸经济活跃区域,资本密集且活跃,需求旺盛,如泉州、温州等。

  二级城市得益于产业与人口快速向城市群聚集以及城市群内产业结构再分配,经济持续发展,人口基数、财富水平持续上升,再加上区域内特级或一级城市房地产市场的带动传导效应,这些城市的房地产市场价值迅速提升,市场需求持续释放。珠海、佛山、东莞等城市近三年商品房销售面积与土地出让面积的比值超过2,甚至达到2.5以上,泉州、徐州等城市这一比值也在1.5左右。

  二级城市中的另外一类是中东部地区的省会城市或计划单列市,如宁波、青岛、长沙、福州、厦门、济南、沈阳、合肥、大连。这些城市因为经济体量较大、人口较多且是省级或者区域的中心城市,具有一定的人口吸附能力,房地产市场规模稳定,宁波、青岛等在近两年发展速度较快,在全国来看房地产市场价值非常突出,过去三年商品房累计销售金额仅次于特级城市和一级城市,年均超过2000亿,大多数二级城市均超过1000亿元,明显领先于其他城市,彰显出二级城市的整体市场规模突出,在全国范围内拥有领先的市场价值。

  此外,二级城市发达的经济特别是第二产业也为其提供了强大的需求支撑,东莞、南通、佛山、宁波等城市的城镇单位就业人数超过了160万人,东莞、南通甚至超过200万人;从居民储蓄存款余额来看,二级城市普遍超过1万亿元,多数城市在1.5万亿元以上,为房地产市场提供了充足的潜在购买力。

  2020中国房地产市场价值三级城市共43个,以中东部省份经济实力较强的地级市为主,辅以东北、西部个别省会城市。具体包括:长春、烟台、惠州、太原、潍坊、金华、湖州、哈尔滨、扬州、唐山、赣州、中山、沧州、济宁、镇江、石家庄、临沂、三亚、盐城、宜宾、泰州、新乡、遵义、秦皇岛、常德、菏泽、阜阳、包头、兰州、乌鲁木齐、龙岩、台州、桂林、泰安、南阳、淄博、三明、漳州、舟山、新余、邯郸、湛江、德州。

  这些城市在各自省份甚至某一区域内属于传统上的经济重镇,如长春、哈尔滨之于东北,烟台、潍坊、济宁之于山东,太原之于山西,唐山、石家庄、沧州之于河北,第二产业普遍更为发达,就业人口稳定,人均财富水平相对较高,且在省域或区域内具有一定的人口吸附能力,但房价较区域内相邻的高等级城市普遍更低。有些城市距离区域内的高等级城市较近,是高等级城市产业转移的主要受益城市,如惠州、湖州、扬州等,有助于这一类城市房地产市场价值持续攀升。

  这一类城市的房地产市场规模虽然明显不如二级城市,但是市场规模稳定,且房价与市场规模仍有扩张潜力。此外,这类城市房地产市场普遍从2010年后甚至更晚才开始进入相对正规、快速发展的阶段,市场成熟度相对较低,市场需求仍以刚需市场为主,市场需求升级将推动这类城市房地产市场拥有较长时间的平稳发展期。

  建诚晟业,下设建和城研究中心,由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立,广泛开展建筑与城市等相关领域研究,为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。

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