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房企该如何做好精细化管理?星河地产打造企业内生组织能力

2022-08-05 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  据数据,2022-2025年为房企美元债兑付高峰期,其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。面对新一轮的偿债高峰,企业如何有效防范流动性危机?在这方面,星河地产的战略应对值得行业借鉴。

  秉承星河控股集团“做五百年,不做五百强”的稳健发展理念,星河地产“三道红线年获得AAA主体信用评级后,2022年7月8日,经国内权威评级机构中证鹏元审慎评定,星河控股旗下星河(集团)有限公司主体信用等级继续保持AAA,评级展望稳定,在百强房企中表现亮眼。

  星河地产集团CFO李亮详解了星河是如何在寒冬期滚动回款率仍能够始终保持在90%以上。

  行业利润下行,房企全面进入了“拼内功”的时代,经营理念和模式一定要做出转变。“利润优先于规模”,实现“有利润的增长”,是房企稳健经营的前提。房企亟需面向内外回答的问题是利润去哪了?而李亮认为核心在于三个方面:受地价上涨新房限价、建安成本与人工费用持续提升以及资金成本上涨等因素的影响,其中,资金成本上涨是重要影响因素。

  面对利润下行,星河早已经在行动,其在2020年就明确指出,要锐变革新,回归利润创造,坚守高质量可持续发展之路。而其总体变革方向涵盖“四新”,即新观念,新模式,新能力、新机制。其中,“新”的关键,是全盘现金流驱动的卓越运营,而这一运营模式的核心,就是现金流的高周转。

  星河通过打造企业内生组织能力,从每个业务环节去提升现金流的周转速度,把利润“做厚”。比如从拿地环节,星河通过精准的投资测算、拿地节奏的调整、要求拿地前进行充分调研完善产品策划等举措,实现资金的高效投入。另外在融资环节、成本管控方面、运营方面、组织方面等每个业务环节的管控,星河都要做好、资金要快周转,唯有如此,才可能从原本已经很稀薄的利润空间中“挤”出利润。

  “现金流优先于利润,利润优先于规模,实现有现金流的利润”,已成为房企普遍的经营决策逻辑。

  那么要如何有效管控和铺排现金流,保障企业有序经营、防止资金链断裂?李亮表示,星河要求做5年的滚动经营预测,做12个月相对精准的全口径资金计划铺排,包括融资、销售回款、工程支出、土地支出、税金、费用等全口径指标,并要求每个季度对未来5年经营预测进行动态滚动更新、每个月对未来12个月的全口径资金计划进行动态滚动更新。总体上,星河现金流铺排中支出项的计划偏差率基本控制在5%以内。

  而企业要做好现金流预测铺排绝非易事,除了回款预测难外,还有外部冲击和内部能力变化的影响,例如全周期税务规划、合作开发、产品力、资产保值增值能力、持有物业经营现金流创造能力和退出能力都将冲击现金流预测模型。总之,围绕资金的精细化管理势在必行,任何一个企业资金管理粗放,一定很难活得长久。准确的回款预测,又是实现资金精细化管理的关键支点。

  2021年星河启动了销售回款数字化专项,以回款为突破点,撬动企业资金的精准铺排和有序经营。星河全新升级的回款全过程动态管理,通过新增管控设置、多段协同、预期提醒、多维度分析等多项功能,从“人管人”到“数字化驱动人”,做到颗粒回仓,实现了回款的规范化、流程化、在线化、智能化、责任化和效率化。

  其效果体现在三个方面,其一,数据变革,回款数据准确、动态、实时;其二,业务变革,管控颗粒度到房间,定位到点、定位到人;其三,管理变革,系统让星河在管理上做了减法,推动了组织、绩效管理的完善和效率的提升。而这套回款全过程管理系统上线个月滚动回款率在寒冬中持续保持超过90%,3个月内的滚动回款预测准确率基本都达到了95%,12个月的滚动回款预测准确率也能达到90%。

  通过回款管理的数字化建设,星河地产的回款价值创造体系实现了乘数放大效应,同样实现了管理做减法、业务做加法、数据做乘法,价值做幂的最大效果。

  在行业穿越周期过程中,星河始终保持着良好的财务状况,以“精品高标准、交付强保障、配套高叠加、口碑高赞誉”的硬核兑现力,成为置业首选,这为星河稳健的销售业绩提供了强有力的支撑。星河锚定“精品主义”赛道持续深耕,凭借行业领先产品品质和卓越综合能力,连续数年位列“中国房地产百强”“中国蓝筹地产奖项”,成为中国房地产“城市更新优秀企业4强”,“中国产业地产5强” 。


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