华体会在线网址

企业邮箱 | 华体会vip竞彩 | 华体会官方网站登录 | 廉政举报

华体会vip竞彩



钢铁行业下游需求之房地产行业

2022-08-14 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  为了系统梳理钢材下业需求,计划对钢材下游房地产、基建、机械、汽车、家电等行业进行专题研究,以期更好地把握钢材下游需求变化,并在定性分析的基础上实现钢材需求的定量分析。本文为钢材行业下游需求系列专题报告的开篇,主要聚焦于房地产行业。

  房地产行业是国民经济的支柱产业。从支出角度看,GDP是最终需求─投资、消费、净出口这三种需求之和,因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”,这是对经济波动最生动形象的表述。

  根据支出法,消费对应最终消费支出,2021年约占GDP的比重54.45%(其中政府消费占比约30%,居民消费占比约70%);投资对应资本形成总额,2021年约占GDP的比重42.96%(其中房地产、基建和制造业三项固定资产投资占比超过80%,根据2017年底数据,房地产投资约占22%,制造业投资约30%,基建投资约27%);出口占比2.59%。

  房地产开发企业为取得土地使用权而支付的土地购置费,会转变为地方政府性基金预算中的土地出让收入,进而提高地方政府基建投资的能力。

  房地产投资、基建投资对制造业中游原材料行业投资,如钢铁、水泥、有色、煤炭等产业链有较强的带动作用。但如果房地产的过度繁荣会提高企业经营成本,挤压其他行业投资的积极性,对制造业投资进行“挤出效应”。

  房地产是典型的周期性行业,房地产常被称作“经济周期之母”。房地产业行业规模大、流程长,上下游产业链覆盖行业众多。上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工等环节组成,涉及建筑、建材、钢铁、水泥、机械、园林、电力、矿业等多个行业。而下游则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业,由销售预售、家居家装及增值服务等组成,涉及装饰设计、建材、家电、涂料等行业。

  对于钢材而言,房地产行业是目前最重要的钢铁下业,用钢品种主要以螺纹钢、线材为主。房屋开工和施工周期中,主要涉及钢材品种为螺纹钢,以及少量线材、角钢等。随着装配式建筑的推广,以板材为原料的钢结构使用量略有提升,但占比目前依然较低。

  房地产业带动了很多商品的需求,除了螺纹钢、线材之外,房屋建筑涉及的其他商品包括水泥、玻璃、铝、铜、 PVC 等。其中,钢材和水泥同步用于开工和施工,玻璃、铝、铜和 PVC 等用于房屋竣工阶段。

  按照mysteel统计,全国钢材需求表观消费量8.7亿吨,其中建筑行业用钢需求占比为55%左右,这60%的消费结构中,约60%-70%用于房地产行业,30%-40%用于基建行业。因此,从绝对量角度来说,房地产用钢需求是决定钢材需求的最大变量。

  房屋建筑施工是一个较长的过程,每一个阶段、每一个步骤都有许多的工序。房屋建筑施工分为三个阶段:施工准备阶段、施工阶段、竣工阶段。

  分为工程建设项目报建、委托建设监理(甲方开发方找)、招标投标(甲方开发方找,施工承建方和监理单位同时招标)、施工合同签订(建设局签发)。

  分为建设工程施工许可证领取、施工。此阶段为施工环节重点,施工细分可分为三大施工部分:地基、基础和主体(最后是装修)。房建工程的所有施工流程大致包括:建筑物定位放线---基槽开完(车队,重汽)---地基处理(如有)----立塔吊(钢混之前)----垫层砼----基础钢筋---基础模板-----基础砼----地下室(钢筋模板砼)----主体升高----(地下室防水、回填)---主体升高---主体封顶-----二次结构(屋面工程穿插)------室内外装饰装修-----楼地面----门窗安装----水电安装----调试---竣工验收。

  从房地产建设周期角度,如果是由有经验的开发公司来操作,顺利的话从拿到土地开始计算,从拿地、规划设计(3个月)、手续报批(3个月)、施工建设(新开工)、正负零、预售、主体封顶、竣工验收、交房(20个月) 主要几个阶段,大约在2-3年。(很多时候这与开发商的经验、市场情况有很大干系,不能一概而论)。

  上图中从拿地到预售为回款周期,从施工建设到交房为建设周期。理论上,楼盘地基在正负零以下施工按每一层地下室1个月计算,有几层地下室算几个月;出正负零前四层按每15天一层计算;以上至标准层按每8天一层施工计算;最顶层有三层按每12天施工一层计算;以上时间全部加起来就是封顶时间,不过这是主体结构施工时间;其他墙体砌筑、抹灰、装修等还需另算时间。

  根据我们实地调研显示,实际的施工进度要快。正常施工周期标准层5-6天/层,标准层±0以下约20-25天/层, 18-30层建筑主体封顶需要4-8个月。不过还要考虑天气、资金等影响。

  新开工到主体封顶期间涉及钢材需求,且地下工程用钢量强度大于地上工程。一般来说,地下室钢筋含量 100-120KG/㎡,地上部分钢筋含量 50-60KG/㎡。实际调研显示,地上部分37-50 KG/㎡;车库110-120kg/平;人防车库150-160kg/平。

  以一栋建筑面积20000㎡,2层地下+18 层的高层商品房为例,从开工到交房完成建设周期中每个月用钢量如图7所示。可以看到,房屋开工后2个月内,主要是打桩和地基阶段,用钢相对少;一般第3-4个月标准层±0以下阶段,单月用钢量约吨140/月(每月一层),第5-9个月主体阶段,单月用钢量约150-250吨/月(每月3-5层)。房屋竣工交房后,洗衣机、空调等家电销售大概带动20吨用钢量,这里主要使用板材。

  从房屋建设周期角度看,房屋新开工后的3个月左右用钢强度提升,开工后的5-8个月达到高峰。这与过去普遍认识的新开工后的3个月用钢需求强度达到最高有差异。

  因为房地产的用钢主要在新开工和主体施工阶段,并且工地采购需要提前一段时间,因此,对于螺纹钢需求来说,房屋开工面积是最重要的即期需求指标。

  以钢结构代替混凝土结构是建筑业的发展趋势。这个趋势将大幅提升中国房地产业的用钢量。高层钢结构住宅的平均用钢量为103公斤/平米,而类似混凝土结构住宅只有60公斤/平米。通过以钢结构住宅代替混凝土结构住宅,单位建筑面积的用钢量大幅增加,2021年全国钢结构加工量达到9700万吨。

  本年完成开发土地面积指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程,具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。

  待开发土地面积指经有关部门批准,通过各种方式获得土地使用权,但尚未进行开发的土地面积。

  本年土地成交价款指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场,是指土地最后的划拨款和出让价;在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径,目的是正确计算平均土地购置价格。

  房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。

  房屋新开工面积指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

  房屋竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准(实行房地产开发小区综合验收的城市,应经小区综合验收合格),可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

  房地产投资分析框架一般遵循着以下的总体思路:销售(期房和现房)状况-拿地-新开工-期房销售-施工-竣工-现房销售。从地(开发)的角度看:以面积为单位,遵循“拿地面积—新开工面积—施工面积(停工)—竣工面积—待售库存”流程。从资金流(投资)的角度看:以投资金额为单位,遵循“信贷政策—房屋销售额—土地购置费—建安费用(地产投资额)”流程。

  房地产销售状况决定着房企拿地以及后续的新开工行为,也就决定房地产投资的走向。2018年以来,预售制度改变的试点促进地产企业的高周转、赶工期、去杠杠。房地产新政策及周期下,房企拿地成为房屋新开工较好的领先指标。

  房地产不同建设周期指标与其相应的下游和商品需求之间存在较好的对应关系。房企拿地和房屋销售领先房地产新开工和钢材需求约3个月,领先玻璃产量12个月(等同于销售与竣工的时间周期);房屋销售领先于家电销售6个月(从销售到交房,大约需要18个月左右传导期,销售领先于家电时间较短可能原因在于二手房销售)。

  一是按施工面积(X)与用钢量(Y)线万平方米的施工面积计算,粗算房地产行业用钢=6400+0.0273*975386=33028万吨。

  由于房地产拿地和销售指标大幅回落,未来一个季度至半年甚至一年内,房地产行业将持续拖累钢材及相关大宗商品需求。


上一篇:浅谈房产经纪人入门基本知识有哪些
下一篇:一本教会研究生光学设计的书——《近代光学系统设计概论

  • 地址:上海市浦东新区滨江大道257弄10号陆家嘴滨江中心T1栋28-29层
  • 邮编:200122
  • 电话:021-50586008
  •  
  • 华体会在线网址 所有权
  • 沪ICP备05222117号
  • 网站地图
  • XML地图
  • 技术支持:华体会vip竞彩