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疫情下苏州房地产市场形势分析及趋势发展!

2022-08-17 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  自2022年2月以来,苏州前4月有一半时间都在疫情防控中度过,房地产市场也因此受到极大冲击,在2月市场基本停滞,3月短期恢复后,4月再次遭遇疫情,持续至当月月底。疫情的冲击加速了苏州政策放松的速度。疫情之前,苏州同全国大多数城市一样,主要是在房贷利率端发力,大幅降低房贷利率,疫情后,继郑州、西安等新一线城市政策陆续放松,苏州也在千呼万唤中出台房地产相关纾困政策。

  首先是房贷利率层面,苏州近一年的房贷利率经历了一个过山车的过程,2021年1季度首套平均利率5.1%,二套5.4%,三季度无论首套还是二套房均大幅升至6%以上,而这个利率水平也在江苏省内处于最高。甚至二手房一度有银行停贷,即便有额度,放款周期也高达3个月甚至更长。

  去年四季度苏州市场触底之后,从今年1月份开始,苏州房贷利率开始快速下降。3月初,首套房贷利率已从此前6.1%降至目前的4.6%,二套从最高点6.4%降至目前的5.2%,均处于历史较低水平,也在江苏省内最低。救市信号明显,利率一步降到位,意在消除购房群体对利率再降的期望,降低观望情绪,促进市场成交。

  4月苏州房贷利率较三月无明显变化,主流银行的首套利率维持在4.6%左右,二套在5.2%左右,利率基本触底,除非基准利率下调,未来继续下降的可能性较小。

  除了利率的快速下降,苏州在购房资格、限售、公积金贷款等方面也开始放松,扩大购房群体的同时降低购房成本,主要政策如下:

  限售上,4月11日,苏州二手房限售5年改为3年,但在5月8月,新房限制转让时间3年调整为2年,二手房对限制转让时间不再要求,家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售房屋时不受限制转让年限制约,进一步提升不动产的流动性。

  限购上,4月11日,非苏州户口购房由3年内社保连续24个月改为累计24个月;外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房;同样在5月8日,非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房,进一步放松,另外,非限购区域(常熟、张家港)购房不计入家庭限购套数。

  4月21日,苏州公积金贷款政策放松,首次使用公积金贷款,个人额度从45万提高到60万,家庭额度从70万提高到90万。

  苏州调控放松政策有以下两个特点,一是政策出台方式非常低调,均是“非官方形式”,也无官方正式文件;二是在不到一个月的时间多次出台房地产调控放松政策,可谓雷声密;三是政策具有一定的力度,但依旧差那么点意思,政策集中在外地人买房限购和限售层面,在疫情制约外地人流动之下,并不能带来立竿见影的效果。苏州新房市场作为改善为主的市场,很多客户都是第二次甚至第三次买房,因为有贷款记录,首付要么五成,甚至八成,在全国都处在高位,这个成交门槛还是非常高。

  从一个月内多次逐级加码放松调控的一个过程,能看出来苏州是非常谨慎的,一方面要严格执行“房住不炒”和“三稳”目标;一方面在受疫情冲击下的苏州房地产市场亟需救市政策纾困,区别于调控加码时的严厉和各项政策全方位发力。在救市这件事上,苏州采用“投石问路”的方式,关注疫情影响的同时,也持续关注市场的成交恢复情况,针对性地逐步出台救市政策,从而避免政策用力过度带来的市场恐慌或者市场激进现象,促进房地产市场平稳健康发展,另一方面也避免了因为放松尺度过大,苏州站上舆论的风口浪尖,“5.8”政策即在“4.11”调控实际效果一般后才进一步放松。

  政策效果上,政策利好带来的成交效应市场上暂未显现,一方面是目前苏州疫情防控下人员流动减少,4月份许多售楼部处于关闭状态,只能线上营销;二是政策力度并不能起到大幅提振市场的作用,尤其是目前全国在疫情冲下,经济形势比较严峻,很多老百姓都量入为出,谨慎在房产等大宗资产上消费。多种因素叠加下,现行的放松政策预计难以达到市场预期,是为“雨声小”,接下来苏州大概率仍有相关的救市政策出台。

  苏州4月份的政策调整,除了对本市市场影响外,也让苏州成为了今年长三角高能级城市“第一个吃螃蟹的人”,极具风向标意义。仅苏州政策出台半个月后,南京、无锡、盐城、连云港等省内城市也纷纷出台调控放松政策。

  2021年苏州楼市和全国其他城市一样,上下半年冰火两重天,其中上半年市场否极泰来,成交火热,在2020年疫情之后,苏州市场得到释放。从下半年开始,在行业市场政策大幅收紧,房企暴雷多种因素叠加下,苏州市场直接触底。

  虽然苏州2021年成交896万㎡,同比增加10%,但增加值主要由上半年贡献,上半年同比增加36%,下半年同比减少12%,全年相较于2019年下降5%,同时,住宅市场也从上半年的供小于求到下半年的供大于求,上半年供求比仅0.88,下半年达到了1.22,市场库存高企,市场以价换量现象普遍,2021年全年住宅均价也同比下降了2%。

  在去年四季度市场触底之后,在疫情的影响下,今年无论是1季度还是刚刚过去的4月份,苏州楼市均创下近年同期成交量新低。

  首先从季度上来看,今年一季度苏州供应面积101万㎡,处于2020年1季度疫情后各季度最低水平,环比下降50%;成交137万㎡,环比下降18%,比2020年1季度成交还要少9万㎡,创下了2018年以来同期最低水平;均价25490元/㎡,环比下降5%,也是自2020年以来的新低,苏州整体市场可谓冰点。

  月度层面,首先是供应量上,苏州4月新增供应量25.16万㎡,同比下降78%,连续三月下降,环比下降47%,创下近年同期新低。

  成交量上,4月成交39.89万㎡,同比下降57%,连续8个月下降,环比由涨转跌,环比下降23%,同样创下2020年3月疫情后单月新低(今年2月除外);

  均价上,4月成交均价26466元/㎡,连续8个月下滑后首次同比上涨,涨幅4%,环比上涨4.8%,前四月最高;主要是由于园区万科玲珑源璟、高铁新城铂悦春和万象、相城元和华侨城龙湖启元、新区狮山狮子山澜庭等核心板块楼盘集中成交,拉高成交均价。

  开盘层面,苏州去年上半年货币宽松叠加土拍热带来开盘转化高,一、二季度分别为55%和60%,下半年大跳水,虽然四季度和三季度持平均是38%,但主要是四季度园区等核心区楼盘集中加推,包括锦麟铂悦府、铂悦春和万象、中海阅湖湾、大华春和景明等项目,去化率大都在60%以上甚至100%。其他绝大多数项目开盘都在20%以内。

  今年一季度,开盘去化率仅34%,持续创下新低,且一季度有狮子山澜庭、建屋天著等现象级项目开盘,其余项目的实际开盘认购率大多在20%以内;

  同样,苏州四月开盘去化率也呈现结构性上升。四月3个项目开盘加推,一共推出310套,成交245套,去化率79%,较3月上涨25个百分点,自去年下半年以来最高;主要是因为开盘项目少,其中园区万科玲珑源璟开盘售罄,另外两个项目雅樾澜庭和万科东方雅苑合计去化率仅19%,其中相城雅樾澜庭备案价82折,推出40套,也仅去化8套。

  存量上,截止4月,苏州狭义库存898.82万㎡,受市场供应影响,已经连续5个月下降,比2021年年底的最高点946.56万㎡减少47.7万㎡;但去化周期上,目前苏州去化周期为18.4个月,这是自2016年至今的最高位,去化风险较大。

  分区来看,目前仅园区处于健康区间,目前存量仅30万㎡,姑苏区去化周期也超过了12个月,但存量也仅有45万㎡,姑苏整体供应还是比较稀缺。这两个区域楼盘销售风险,从目前来看还是相对可控。

  其余区域库存高企,去化周期均超过健康区间,新区属于结构性分化,狮山、横塘存量较低,但通安、浒关城铁等板块存量高企;吴江、吴中、相城基本各板块的去化周期均超过健康值,即使是吴江太湖新城、吴中太湖新城,去化压力也较大。

  相城区自去年以来,就是整个苏州楼市去化最困难的区域,许多开发商都明确表示近期不会进驻相城拿地,区域内楼盘竞争激烈,像开发区、活力岛、渭塘、苏相合作区等板块内项目目前基本都在打折销售,折扣集中在8-9折,折扣力度较大,但去化情况仍不容乐观,年内来看,相城市场库存压力很难得到明显改善。

  疫情下,客群也迎来了明显变化,苏州市区的楼市除了地缘性客群外,还有一定数量的四县市和上海客群。但今年以来,该部分人群大幅减少,特别是上海,3-4月基本为零,成交也都主要是苏州市区的地缘客群,受影响最大的区域是环沪城市太仓和昆山。

  苏州市场虽然进入冰点,但市场整体分化还是非常明显,在苏州“核心区域限价4万、非核心区域限价3万”的限价规则下,像园区、狮山等核心板块的楼盘拥有独立市场行情,剪刀差存在(备注:今年以来个别核心板块楼盘有小幅限价突破,但不影响一二手房价格倒挂依旧明显),不太受外部环境变化的干扰。

  苏州4月热销项目主要有园区万科玲珑璟源,高铁新城铂悦春和万象(招商、金茂、旭辉等)、陆慕华侨城龙湖启元,吴江太湖新城中海悦湖东方,1-3月的热销项目有狮山的狮子山澜庭、园区锦麟铂悦府、建屋天著等。

  这些楼盘有三个特点,一是基本位于区域的核心板块,二是开发商要么是央国企,要么是行业龙头房企,如龙湖、旭辉等;三是大面积改善为主,高端改善项目受市场冲击较小,富人的购买力韧性远远高于普通人。

  1-4月苏州除了典型的几个热销项目外,受疫情影响,其余项目整体处于滞销状态;其中滞销最为严重的项目主要集中在相城区,此外还有新区浒关城铁、通安、吴中木渎、上方山、越溪、吴江乡镇等板块,这些区域要么是存量过大,像相城、浒关,要么是区域城市价值低、客户数量很有限,如吴江及相城的一些乡镇板块;

  苏州一季度二手住房备案成交面积103万㎡,环比下降20%,成交套数9853套,环比下降19%,成交套数和面积都是自2016年以来的历史最低水平。

  苏州4月二手住房成交面积33万㎡,成交套数3171套,同比已经连续11个月下降,本月同比降幅59%,环比由涨转跌,降幅11%,无论是成交面积还是成交套数,同样是创下自2020年疫情以来除今年2月外最低水平。

  截止5月6日,苏州全市二手房挂牌数量123624套,其中市区77385套,较3月1日增加7712套,二手房市场存量非常大,也带来二手房市场整体成交周期拉长。

  区域上,目前苏州园区、姑苏已经是二手房主导市场,园区1-4月二手房成交2502套,新房成交1202套,新房不到二手房成交的一半,姑苏区二手房成交2481套,新房成交622套,也仅为新房市场的四分之一;其余区域均是新房主导。

  苏州市区2020、2021年连续两年超额供地,2021年涉宅土地成交建面更是同比增加了50%,但市区楼面价为近五年新低,背后两方面原因,一方面是去年大量勾地拉动楼面价下降;另一方面是政策调控收紧,二批次集中供地以来房企拿地能力及出价意愿下降。

  苏州是22城集中供地城市之一,2021年市区三批次供地呈现为”首拍火热,再而衰,三而竭”的特征,在土地两集中政策之前,苏州市区的土拍如火如荼,热点板块的优质地块遭到房企的热抢,超半数地块进入一次性报价区间。第一次集中土拍延续火热,第二次开始转冷,第三次土拍政策放松,但土拍结果更加惨淡。

  拿地房企上,国进民退明显,央国企和地方平台托底成交占比达到新高。集中土拍前及首次集中土拍,民企拿地占比都能在50%以上,首次集中供地有恒力、雅居乐、中梁、旭辉、美的、复地等民企,第二批次仅剩下龙湖、星河以及嘉誉实业,第三次集中供地则只有爱情地产和日企大和房屋,头部民企均未参与拿地,央国企和地方平台公司的占比达到了90%,央国企成为拿地市场的绝对主力。

  政策上,2021年苏州土拍规则由趋紧到放松,紧跟国家调控,年内多次调整。

  第二批次开始限制房企资质,参拍企业必须有房地产开发资质,另外进一步限制房企资金,非地产企业融资都被限制,除吴江外,地块保证金也全部上调为50%;

  第二次集中土拍惨淡收场后,第三次集中土拍保证金全部下调至30%,竞得房企首期需缴纳支付土地出让金也从60%下降为50%,除了园区地块外,其余地块也均未设地块的市场指导价。

  苏州2022年第一批集中供地于3月25日入市,涉宅用地供应一共15宗,其中姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗。苏州在去年下半年土地市场惨淡收场后,此次土拍门槛在去年第三次集中土拍规则下进一步下降,主要有以下三处进行调整:

  一是保证金比例下调,竞买保证金比例由此前的30%下调为20%,对房企的资金要求有所放松;

  二是全部取消市场指导价,在去年三批次中,绝大多数地块已经取消了市场指导价,但个别如园区地块仍有这一要求;

  三是部分地块付款期限放宽:从出让价款缴付时间来看,15宗地块首批付款金额均为土地出让金的50%,此前苏州集中供地二期尾款普遍需要在3个月内缴清,而此次,除了姑苏、园区、吴中、相城9宗要求8月10日前付清(即3个月内)外,高新区和吴江区6宗地块的二期土地出让金要求于11月10日前付清(即6个月内),期限延长了3个月。

  虽然土拍门槛下调,但仍难阻挡土拍颓势,15宗地块仅有新区狮山、园区湖东两宗地块突破限价,分别被大悦城控股和招商蛇口竞得,姑苏平江新城、园区车坊地块并未如预期竞争激烈,低溢价成交,其余地块底价成交。

  拿地房企上,本次土拍全部由央国平竞得,无任何一家民企;外来央国企包括中铁建、招商蛇口、大悦城控股、天健地产四家,其余全是苏州本土国企和城投平台公司。

  首先是政策层面,虽然目前苏州政策已经连续多次放松,我们从目前市场现状、购房者买房痛点出发,我们认为苏州房地产调控政策还有进一步放松空间,主要在二套房首付比例上进行调整。但调整尺度的大小,一方面看疫情情况,另一方面看市场实际恢复情况。

  虽然苏州市区1-4月市场低迷,对于6月及下半年市场,我们仍然坚持年初克而瑞苏州机构给出的预测,无论是地市还是楼市,预计市场整体会好于上半年,但是分化会继续贯穿全年。

  下半年住宅市场整体看“暖”,但这里的“暖”是相对而言,上半年苏州因为疫情冲击,住宅成交处于历史低点,同时叠加近期的政策利好,无论是新房还是二手房,下半年将会触底反弹,再结合苏州良好的城市基本面,全国最强地级市,江苏省第一人口大市,排名全国第六的GDP,市场韧性还是好于一般城市。

  微观上,苏州下半年市场分化依旧,从苏州近一年这艰难的市场就能明显看出,高价值板块,高品质改善项目基本是独立行情,市场艰难且能开盘售罄,市场上行更是会一抢而空。而对于中低价值板块,特别是高库存板块,成交不会大幅上涨,以价换量仍将普遍存在。

  宏观上,我国目前的居民的杠杆率超过了65%,几乎达到发达国家水平,未来上涨空间不大,消费透支严重;失业率上,根据国家统计局发布的最新统计数据显示,2022年一季度,全国城镇调查失业率平均值为5.5%。而3月份,全国城镇调查失业率为5.8%,比上月上升0.3个百分点,马上触及6%的警戒线,除房地产外,年初互联网也在持续裁员,极大地影响了人们的经济收入;另外,反复的疫情也让人们疲于应付,对未来的收入预期大幅降低,消费行为会更加保守,而房地产作为我国家庭的最大一笔支出首当其冲。

  俄乌战争下动荡的国际环境,严峻的国内经济环境,反复的疫情,都让我们对苏州下半年市场的恢复程度难言乐观。

  集中土拍上,我们已经看到首批次地块的成交分化。这种分化体现在两个层面,一是板块分化,少数优质板块土地依旧不愁卖,就像该板块楼盘一样,而更多板块,无房企问津;二是房企分化,绝大多数民企目前没有再投资能力,央国企唱主角。

  所以,苏州剩下的集中土拍上,国进民退特点继续保持,央国企还是市场主力,少量民企作为配角出现;热点地块仍是万众瞩目,分化持续。

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  仅代表克而瑞苏州机构观点,供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式:转自:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)


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