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保障房盈利模式不明确 远洋正在急攻商业地产

2022-08-23 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  保障房盈利模式不明,远洋急攻商业地产,300万平米规划中,2011要冲300亿销售。

  对于楼市调控下企业的应变之道,日前,远洋地产[简介 动态]总裁李明表示,远洋将采取精细化管理贯

  穿核心业务流程,“随行就市”降低“规模风险”,加码二、三线城市避“热点”,扬长避短发力商业地产,以实现全年300亿的销售目标。保障房也成为远洋地产将2011年精细化战略与企业社会责任的实践相融合点。

  目前,远洋在北京有远洋润园两限房项目、远洋沁山水上品公租房两个配建保障房项目,都将在今年年底前竣工。

  “目前远洋的商住面积比例约为1:9,远洋希望能在未来一年内把该比例提至1.5:8.5。为此,远洋将加大商业项目的投资,预计商业与住宅的投资额将达到5:5。”李明表示,远洋有近300万平米的商业地产用地正在规划建设中,未来还将逐步扩大投资物业规模及收入比例,为集团提供可靠及持续的收入及现金流。

  李明称,公司在商业地产方面的开发将涉足三块,一是写字楼式的持有物业,二是零售商业的购物中心、酒店和综合体,三是工业产业园、旅游地产、体育地产等其它产业地产。

  他认为,对于写字楼、酒店等持有物业,远洋地产有15年的建设和管理经验,是具有竞争优势的“老手”。但在商业综合体开发方面,远洋还是经验不足的“新手”,所以希望通过与机构的合作实现产品升级。

  统计显示,远洋2011年一季度销售额突破56亿元,同比增长约75%。根据远洋计划,上半年将完成全年300亿销售目标的三分之一,下半年完成目标的三分之二。也就是说,接下来的三个季度内,远洋担负着超过80%的目标销售额。

  远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙透露,2011年,远洋将继续关注一线城市周边区域及非热点二线城市,并大力发展人均国内生产总值高、宜居的资源性三四线城市项目。

  在此战略下,作为远洋地产在通州区打造的高档精品公寓项目,远洋东方便于近期得到了远洋地产的大力推介。李明表示,新房定价策略有两个,一是根据市场定价,二是根据项目定价。

  “在调控背景下,房价有下行压力,新盘入市保守定价;此外,根据项目自身情况,项目历史成本较低,产品又针对市场刚性需求人群,为什么不用一个合理价位获得销售额?如果项目历史成本很高,则必须走高品质路线左右。从数据看来,远洋资金状况良好。

  李明表示,保障房将成为远洋地产将2011年精细化战略与企业社会责任的实践相融合点。据悉,远洋目前在北京的两个配建保障房项目远洋润园两限房项目和远洋沁山水上品公租房项目,也都将于今年年底前竣工。

  李明表示,无论是在何种市场状况下,响应政府规定,积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点。

  据悉,首开集团[简介 动态]的回龙观保障房项目亏损10亿元,北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元,龙湖地产开发的北京大方居保障房项目亏损1亿元,北京住总历经10余年开发的翠城[消息 价格 户型 点评]经适房项目建设,最终巨亏21.18亿元。

  “保障房项目保持合理的盈利空间,是实现市场良性发展的重要前提。”李明表示,目前在经济适用房、限价房、廉租房等保障房建设中,均未看到盈利模式,而公租房可能会有盈利的机会出现。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾撰文表示,按照3%-5%的保障房利润率,5倍左右的自有资金杠杆将使开发商获得15%-25%的资金率,相比当前不断受到调控的商品房市场,这一率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式,而且也可以作为一种长期的发展方向,为之提供相应的盈利空间。

  北京大岳咨询有限公司总监李伟认为,近两年,国家要求熟地出让的政策贯彻地越来越严格,政府更多提供净地,开发商直接进行二级开发,避免了一级开发引发的一系列成本风险。如果政府再能够在地价和补贴上给予让利,那么保障房建设就会有更大的盈利可能性。

  李伟认为,保障房建设真正实现可持续发展,政府必须主导,形成清晰的盈利模式。 “盈利模式不能一概而论,不同区位的项目地价不同,制定的房价、租金也不同;此外还涉及到具体的建设规划、后期管理模式以及开发商的角色定位等诸多问题”。因此,要根据每个项目的自身条件和情况制定它的盈利模式,做到“一项目一测算”。

  而作为保障房建设者的企业,则要紧紧把握风险和利润相匹配的原则。李伟举例说,如果是净土开发,那么测算出的利润空间小一点也可以接受;如果要征地拆迁,那么就要在地价或补贴等方面适当争取,扩大可接受的利润空间,以减小企业亏损风险。


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