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万达独创了订单式商业地产模式实现了公司内部的快速复制

2022-09-02 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  所有的新方式,都是对传统方式的促进,但这并不意味着新方式出现了,所有的传统方式都要死亡,这样的认识是不对的。万达正在全力以赴地打造旅游产业版图,并不是为了应对电商,而是按照我们既定的战略目标来做,这样不断地发展,才能走出一条和别人不一样的路。——王健林

  最初,万达每进入一个城市,都会在最繁华的区域抢占一个位置。但后来,万达改变了这一方式,每进入一座城市后,不再抢占中心,而是为这座城市创造一个新的都市中心。

  就这样,万达在中国地产界始终独占鳌头,为无数城市打造一处又一处繁华区域。在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金地段拔地而起的第一代万达广场项目,以单体店模式著称,不仅拥有吸引人流的大型超市和电影城等,还包括停车场等配套设施。在很长一段时间内,这种新兴的单体店模式受到众多投资者的青睐。

  后来,第二代万达广场项目引进了更多主力店和不同商业业态,用各自的影响力形成相互之间的吸引力,吸引更多的消费者驻足,强烈烘托商业氛围,积攒更多的人气。第二代万达广场项目以组合店模式著称,规模越来越大,业态上在原有基础增加了百货、影院、电玩、餐饮、建材等,形成一种组合店联合发展的强大优势。

  在总结第一代单体店模式和第二代组合店模式的运营经验后,王健林又创造了第三代万达广场项目的城市综合体模式。

  第三代万达广场拥有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅,更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态,看上去就像一个缩小版的城市。从第一代到第三代,万达广场的升级速度之快,简直令人惊叹。

  万达之所以以每年建设20个万达广场的超高速发展,是因为它不能慢下来,只有快速开业、销售、抵押贷款,才能保证资金链的安全性。如果慢下来、开工数目减少,会对团队造成冲击。

  万达必须再快一点。快是战略问题,必须要快,快速大市场份额,快速积累经验,快速赢得未来的市场空间和话语权。

  万达广场建设模式,在全国是独一无二的。万达通常是不会进行土地储备的,从拿地到开工,一般都不会超过4个月。而从拿地到正式开业,一般不会超过18个月。通常情况下,开工4个月左右即可开盘,一直致力于营造建成即开业,开业即旺场的局面。

  万达独创了订单式商业地产模式,实现了公司内部的快速复制。所谓订单地产,就是指先租后建,招商在前,建设在后。要先把大的租户的需求搞清楚,按照租户的个性要求量身定做。要想把房子租给商户,就必须先替商户考虑能不能赚到钱。如果赚不到钱,就收不到租金。

  万达与沃尔玛、国美电器、万佳等实力派企业建立了长期的合作关系。只要哪里有万达,哪里就会有这些商家的身影。除此之外,万达影院、万达百货更是与万达广场如影随形,这些项目都是万达自己的,依附着万达广场开得风生水起。

  第一步,万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议,协议中约定了很多条款,其中包括目标城市的选择、面积要求、租金条件等。

  第二步,万达与合作伙伴进行沟通、协调,大家共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面完成对接,每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好,为租户量身定制商业地产项目;随后,万达和战略合作伙伴约定,把中国的城市划定为两个等级,北京、上海、广州、深圳4个城市列为一等城市,剩下的城市都算二等城市,一等、二等城市分别适用不同的平均租金,这样,就大大减少了合同谈判的时间。

  第三步,当面积、城市、租金全部确定后,万达还会与主力店租户签订合同或确认书,再投入建设。

  对于万达来说,“订单地产”模式完全可以避免投资的风险,对于项目所在城市来说,也意味着税收和就业岗位的增加,有助于提升城市的整体形象和商业水准的综合效益,为实现企业和政府的双赢创造了条件。

  万达广场的核心业务成熟起来,并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期,几乎都是一开业就充满活力,从而跳过了市场培育期。

  万达和众多国际国内一流的商家签订战略发展协议,约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力商家中,包括多家紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店,确保了万达广场大部分可租赁商业面积的收益。

  在万达广场的前期设计阶段,万达和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接,保证主力店商家的需求在正式开工前就能得到确认和满足,以避免商家进场后的改建,减少浪费。

  万达和各主力店商家约定,全国城市分为两个档次:北京和上海一档,其余城市一档,分别给出一个平均租金,不再就单个项目租金水平进行漫长的谈判,保证发展速度和租金收益。

  由于万达广场在开工前,大部分商业面积都已确定租户,购物中心只要开业,马上就能收到租金,而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

  每个万达广场都能做到建成即开业,开业即满铺,大大缩短了商业的市场培育期。一般大的商业中心都是逐家逐户开业,很难达到统一,因为万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力,万达的招商其实就是选商,即众多商家愿意被统一安排,实现步调一致。

  就是抢在其他企业之前,将新产品开发出来并投放到市场中去,从而使企业处于领先地位。

  就是把专利和技术买过来,组织力量消化、吸收和创新,变成自己的技术,并迅速转变为生产力。

  就是一个企业拥有的产品系列的数目,称为产品系列的广度。产品线广度策略按选择宽窄程度,分为宽产品系列策略和窄产品系列策略。前者指企业生产多个产品系列,每个系列又有多个品种,它是一种多样化经营策略;后者指企业只生产一两个产品系列,每个产品系列也只有一两种产品。

  企业管理者要大力提倡自我淘汰的精神,它是企业家创新意识的充分体现和必然要求。只有拥有自我更新的能力,才能确保企业长治久安。在经济发展日益迅速,竞争白热化的今天,企业家既定的思维模式和已有的知识不足以支持对突破性变化的判断,也不足以支持本质性的创新。因此,对于企业管理者而言,一定要将过时的观念、知识进行定期的淘汰,不要让过多陈旧的东西充斥自己的大脑。——王健林


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