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中国文旅地产发展历程的六个阶段及文旅业态创新发展趋势解析

2022-09-05 来源:华体会官方网站登录 作者:华体会vip竞彩

  文旅地产是文化加旅游加地产的形式,是住宅地产的补充和延伸,也被称为住宅地产的2.0版,其涵盖了文化、旅游和商业等元素,是地产中的轻奢品。文旅地产的核心是一种综合型地产业态,是综合了“吃喝玩乐住行”的产业。本期PLUS TALK嘉宾是

  文旅地产经历过野蛮生长,已进入“无边界”的产业融合发展阶段。对我个人而言很幸运,在我从业的十年里,是中国文化旅游不动产发展最快速的十年。中国文旅地产发展历程可分为六个阶段,分别是萌芽阶段、起步阶段、全面发展阶段、高速发展阶段、转型分化阶段和优质发展阶段。

  萌芽阶段始于20世纪90年代初,出现在海南,主要解决空置房问题,产品形式单一,以销售物业为主及以中小型房企为主。起步阶段于1999年至2002年,集中在海南和北上广,虽然产品形态和商业变现模式无太大改变,但明显有更多实力国企开始涉足。全面发展阶段于2003年2006年,全国多数省份均有文旅地产项目,呈现全国全面开花状态,彼时产品形式丰富,消费市场热情趋高,不同领域的企业也开始广泛涉足。

  高速发展阶段于2007年至2013年,文旅地产项目遍地开花,销售物业与经营物业并重,各类企业均有涉足。转型分化阶段于2014年至2017年,文旅地产投资热情回落,项目开发两极分化,开发企业强者更强,而弱者开始被淘汰。优质发展阶段于2018年至今,以文化旅,以文促旅,内涵式旅游发展模式,大众旅游、全域旅游纵向发展,旅游作为综合性产业,成为拉动经济重要动力。

  如今的文旅行业已进入到了优质转型和全面发展的阶段,在这个阶段,我们会发现产业与产业之间的边界已经没有那么地清晰了。如今我们在看待酒店这个载体的时候,它已经不再是一个酒店,而是能承载更多内容的商业场所。在整个不动产行业中,实际上这种现象都普遍存在,不管是商业还是酒店,还是文化旅游场所,每一个场所中,大家所追求的都是无边界的、更多业态的整合和更多内容的复合。

  我们做过一组数据统计,在今天房地产的百强企业中,已有一半左右的企业涉足到文旅不动产领域的开发中。迄今为止,文旅不动产的开发仍以房地产企业为主。百强房地产企业中,共有 57 家涉足文旅产业,其中 9 家企业专门成立文旅集团,包括恒大旅游集团、碧桂园文商旅集团、融创文旅集团和保利(海南)旅游发展有限公司等,48家设立文旅产业板块。前 50 企业中,已经有九成涉足文旅产业,包括融创、恒大、华侨城、华润置地和万达等在内的20 家企业,持续保持文旅投资热度。项目布局从一二线城市,转至三四线城市。头部企业文旅项目布局,主要集中在长三角、云贵川渝及海南地区,以康养、主题乐园、大住宿及亲子教育为主题的项目占到大多数。

  我们关注行业近十年的大数据,这十年行业的发展变化非常快,并且每一年市场的快速反应和反馈都给予我们全新的启发和思考。在过去的两三年时间里,行业最大的变化是在于主题变得无界,文旅的整个业态开始创新发展。我们统计过全国一万多个已开业的文旅地产项目,发现五万平方米以下的项目占大多数,在大型城市群周边的城市休闲度假地产项目体量均在20万平米以下,但是这个情形在2019年发生了一个大的转变,因为如果体量不够大,业态不够丰富,内容不够复合,那么项目对于消费市场的吸引力就不够大。

  对于房地产企业来说,公司的成熟度决定了其文旅业务的广度,文旅产业的发展经历了从零散项目,到下设文旅业务板块,再到成立文旅集团的阶段,截至2020年12月,全国新增文旅投资呈多元发展趋势,其中文旅综合体项目数量达到119个,总投资金额达6845.2亿,在所有文旅类项目开发类型中占比最大。

  文旅大融合的时代到来,一场疫情可能会给我们带来非常多的困境,但是同时也带来了全新的机遇。酒店行业是文旅的整个综合体当中唯一不会被淘汰的。文旅的综合体,虽然承载了许多休闲娱乐的功能,但70%仍是住宿功能。通过对文旅综合体项目的基本配套统计,虽然指数在上上下下地进行浮动,但是不难发现满足生活消费的商业业态和满足住宿消费的酒店业态,依旧是整个文旅综合体项目中最重要的部分。所以我认为这个行业不会消失,而是在整个行业轮换和成长的生命周期里,不断地去完成一个全新的业态升级和产品更新。

  酒店是走在整个文旅行业的前线去接触消费者和扩大市场的,酒店人打造“酒店+”模式,推出“酒店+新民宿”、“酒店+新零售”、“酒店+科技”、“酒店+直播”等方式,通过品牌、产品等多维度资源的共享融通,发挥乘数效应。酒店作为整个文旅综合体项目里最重要的一种业态,“酒店+”的形式在未来将普遍存在。


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